O custo é uma das principais características do objeto de uma transação de direito civil. Quais são os seus sintomas? Como os valores são classificados? Para que finalidade, nos negócios ou no setor imobiliário, são calculados os indicadores relevantes e por quais métodos?
O que é custo e avaliação
Antes de estudar os tipos de valor e os motivos que os acompanham para sua classificação, determinaremos o que ele representa. Existem muitos critérios que permitiriam que ela desse uma descrição inequívoca entre o mundo e os economistas russos. Entre os mais populares estão: custo é a quantia que é definida como condição de uma transação no processo de interação entre sujeitos de relações de direito civil no momento estimado da transferência de direitos de propriedade ou outros mecanismos de uso do objeto. Por sua vez, o conceito de “avaliação” está associado a um mecanismo para determinar a quantia em questão.
Aspectos da Avaliação
Os objetos de avaliação podem ser imóveis, serviços, transporte, utensílios domésticos, propriedade intelectual - tudo o que é previsto pelo direito civil como um possível assunto para transações envolvendo pessoas físicas e jurídicas. O procedimento associado à determinação do valor monetário, cuja transferência de um sujeito de relações jurídicas para outro é a base da transferência de direitos de propriedade, é realizado por métodos reconhecidos por ambas as partes. Eles também podem ser oferecidos por terceiros, mas sujeitos a acordo com os principais participantes da transação.
Esses ou outros tipos de valor de bens, propriedades ou serviços podem ser determinados, dependendo da natureza do relacionamento legal, a pedido das partes ou em virtude dos requisitos da lei. Assim, por exemplo, em transações imobiliárias, o uso dos serviços de avaliadores é, em muitos casos, obrigatório para o registro de direitos de propriedade.
Abordagens de avaliação
A avaliação, bem como, por exemplo, a determinação do tipo de valor, pode ser realizada no âmbito de várias abordagens. Na prática comercial russa, existem três principais: lucrativas, comparativas e caras. Vamos considerar a essência deles.
O modelo de receita envolve o uso de métodos baseados no cálculo da receita estimada a partir da possível utilização do objeto de avaliação pelo novo proprietário - por exemplo, aluguel. O modelo comparativo envolve o estudo de figuras que caracterizam os tipos de valor da propriedade de alguns objetos, com indicadores de outros muito semelhantes em termos de características básicas. Por exemplo, um avaliador, determinando o indicador monetário apropriado para um apartamento, em regra, examina as ofertas existentes no mercado imobiliário. Na estrutura do modelo de custo, são calculados possíveis custos necessários em termos de manutenção do objeto em condições funcionais adequadas. Se, por exemplo, uma pessoa compra um trator, o especialista em avaliação contratado por ela deve, ao determinar o custo desse tipo de transporte, levar em consideração os custos potenciais associados ao reparo do equipamento.
Resultado de custo
Assim que os tipos de valor da propriedade são analisados e a avaliação correspondente é fornecida, seu resultado pode ser usado como orientação para determinar o preço final da transação. Ou para outros fins - por exemplo, ao concluir um contrato de seguro, conceder um empréstimo, vender uma ação, etc. Vamos considerar que tipos de valor são distinguidos na avaliação de vários objetos por especialistas russos. E também como informações relevantes podem ser usadas na prática.
Classificação de custos
Que tipos de valor desse ou daquele objeto de avaliação são distinguidos pelos especialistas modernos? Existem muitos critérios de classificação. Considere um dos modelos comuns entre economistas russos.
Contém, em particular, valor de mercado. Esse é o preço, cujo valor é fixado no momento da avaliação do objeto, desde que seja vendido em um segmento competitivo. Ou seja, os pré-requisitos para determinar o valor correto são a disponibilidade de informações públicas sobre os princípios de precificação dos bens, a ausência de fatores externos (regulatórios) significativos que afetam o preço.
Existe um valor de investimento no modelo em consideração. Seus indicadores são identificados para fornecer informações às pessoas interessadas em investir em um determinado objeto. Em alguns casos, o valor do investimento pode coincidir com o valor de mercado. Mas nem sempre é esse o caso. Às vezes, ao mesmo tempo que o investimento, o valor residual do objeto também é calculado. Seu valor expressa o valor provável da receita possível com o fato da revenda do objeto da transação.
Existe um valor cadastral. O objetivo de seu estabelecimento é registrar o objeto em um determinado registro de estado ou setor, com o uso subsequente de informações pelas declarações relevantes. Como regra, neste caso, estamos falando sobre o cálculo de impostos. O valor cadastral é geralmente menor que o mercado, se falamos de imóveis, ou aproximadamente igual a ele.
Também existe o valor do seguro. Envolve o cálculo do valor dos pagamentos sob um contrato de seguro. Em alguns casos, o custo de substituição de um objeto também é calculado simultaneamente com ele. Isso acontece, por exemplo, se o contrato correspondente com a companhia de seguros não implica em compensação monetária, mas a trazer o objeto ao seu estado funcional original em caso de dano ou falha.
Assim, examinamos os quatro tipos de valor mais comuns na escola econômica russa, além de vários complementares a eles. Esta lista, é claro, não é exaustiva. Existem tipos privados de valor de mercado, bem como investimento ou cadastrais, referentes às características de objetos com status legal diferente, como opção. Agora, voltamos ao estudo da essência dos objetos para os quais o parâmetro correspondente é calculado no aspecto da significância prática.
Avaliação de Negócios
Obviamente, existem muitos tipos específicos de objetos em relação aos quais o valor é determinado. Entre os mais frequentemente encontrados na prática comercial russa estão negócios e imóveis. No primeiro caso, a totalidade dos ativos, princípios de gestão e atividades de geração de lucros das empresas é avaliada. Antes de estudar os tipos de valor da empresa, será útil determinar os objetivos que confrontam o assunto da avaliação correspondente.
Por que determinar os parâmetros de custo para uma empresa? A primeira opção aqui são as perspectivas de venda da empresa. O proprietário da empresa pode decidir fazer outra coisa, mas antes que seja benéfico transferir a corrente para as mãos de outro proprietário. Além disso, uma avaliação de negócios pode ser feita para melhorar a qualidade da gestão da empresa, identificar possíveis deficiências no sistema de gestão. Outra opção é atrair a atenção dos investidores se não houver capital de giro suficiente ou a empresa tiver definido a tarefa de expandir o mercado, como resultado da necessidade de recursos adicionais. A avaliação de negócios pode ser realizada ao solicitar um empréstimo - é, regra geral, que serve como orientação para a tomada de decisões sobre a concessão de um empréstimo por um banco.
Valores de avaliação de negócios
Que tipos de valor estão envolvidos na avaliação das empresas? Quais princípios são mais frequentemente usados aqui? Os principais tipos de valor aplicáveis à avaliação de negócios são mercado e investimento. Segundo alguns especialistas, considerando a possibilidade de comprar uma empresa, é aconselhável que um parceiro se concentre na segunda direção na análise de perspectivas relevantes. Como um preço típico de “mercado” para uma empresa é um indicador que nem sempre fala claramente sobre o potencial de desenvolvimento de uma empresa. Mas se estivermos falando sobre identificá-lo com precisão, os princípios-chave do cálculo dos números necessários podem ser baseados:
- comparando os indicadores disponíveis com os que são característicos de outros participantes do mercado;
- o estudo das vantagens competitivas do negócio;
- na visão subjetiva dos especialistas que fazem a avaliação;
- o estudo da influência de fatores externos.
Se estamos falando sobre determinar o valor do investimento de uma empresa, os mesmos princípios podem ser aplicados, mas além deles, também é permitido o uso de vários outros:
- modelar o comportamento das entidades envolvidas no negócio (influência de fatores);
- cálculo da rentabilidade (aumento do valor de mercado ao longo do tempo).
Indicadores específicos de valor podem satisfazer um potencial comprador de uma empresa ou investidor, dependendo de qual é o tamanho estimado dos investimentos na empresa e quais são as perspectivas de retorno do investimento. Em muitos casos, o investimento pode ser de origem de crédito. O valor do lucro possível não deve ser apenas diferente de zero, mas também garantir o pagamento de juros ao banco. Diretrizes adicionais na tomada de decisão do investidor, sem contar indicadores que refletem o valor de mercado e investimento de um negócio, podem incluir:
- a sustentabilidade estimada do negócio (a capacidade de gerar renda por um longo tempo);
- correlação de períodos de retorno com negócios competitivos (talvez seja mais lucrativo para um investidor investir em outra empresa e para o comprador adquiri-lo);
- nível de confiança entre parceiros.
Esses critérios podem ser muito subjetivos. Portanto, na prática comercial, o valor de mercado e de investimento de uma empresa são parâmetros importantes, mas nem sempre são os principais.
Outro fator possível é o custo dos tipos de trabalho associados à avaliação do negócio para investimento ou possível compra. Se o estudo da empresa puder ser acompanhado de investimentos significativos que não impliquem lucro real (por exemplo, contato com especialistas externos, auditores e analistas), é provável que o investidor ou potencial comprador da empresa prefira não lidar com uma empresa em particular.
Avaliação de Propriedade
Será útil estudar quais são os tipos de valor da propriedade e quais abordagens estão sendo implementadas na avaliação. Mas antes - como no caso dos negócios -, definimos as metas que são perseguidas pelos participantes em transações civis do tipo correspondente. A necessidade de estudar os tipos de valor da propriedade, bem como recorrer aos serviços de um avaliador, surge nos seguintes casos principais:
- existe uma transação de venda de um apartamento, escritório, outro edifício ou local;
- ativos avaliados da empresa;
- o tamanho da base tributável é determinado em termos de impostos prediais.
Obviamente, na prática, pode haver mais razões para a avaliação de imóveis. Por exemplo, em alguns casos, torna-se necessário determinar os tipos de custo estimado, além dos procedimentos básicos. Ou - como opção - avaliar imóveis com vistas à sua transferência para as necessidades do estado.
Valores de avaliação da propriedade
Observamos acima que os principais tipos de valor da empresa são mercado e investimento. No que diz respeito ao setor imobiliário, os mesmos parâmetros podem ser investigados, mas, como regra, além disso, existem vários outros. Ou seja, o valor cadastral e de seguro do objeto. Em alguns casos, a liquidação também é determinada. Já consideramos as características de determinação do valor de mercado e investimento acima. No caso do setor imobiliário, os princípios e métodos gerais em sua forma geralmente são semelhantes aos usados na avaliação de um negócio. Eles estão envolvidos apenas quando estão mais adaptados às especificidades do mercado correspondente: “concorrência” é substituída por “condição” (nível de reparo, materiais de acabamento e qualidade, etc.), “lucratividade” - pelo esperado “aumento de preço”.
Vamos agora examinar como é realizado o cálculo dos valores para valores cadastrais, de seguros e de liquidação. Todos eles têm alguns detalhes. Cada tipo de valor determinado da lista é caracterizado por características no aspecto dos métodos de avaliação. Considere-os.
No que diz respeito ao valor cadastral do imóvel, o avaliador toma como base as metodologias refletidas em fontes legislativas relevantes, recomendações do Ministério das Finanças e de outros departamentos responsáveis pelo uso prático de informações relevantes sobre a habitação. Em alguns casos, critérios específicos para determinar o valor de mercado de um objeto também podem ser usados. Várias documentações técnicas podem ser estudadas.
Se a tarefa é determinar o valor segurado do imóvel, nesse caso, como regra, o avaliador é orientado principalmente por métodos de mercado, mas ajustado pelo conteúdo real da transação de compra e venda. Por exemplo, se uma pessoa compra um apartamento com uma hipoteca, somente o valor do empréstimo pode ser incluído no valor do seguro. E, nesse caso, a base apropriada para o cálculo do valor do contrato com as seguradoras pode ser menor do que se o valor de mercado do apartamento fosse considerado em sua forma pura.
Uma hipoteca é um exemplo de segmento de mercado em que o valor residual de um objeto pode ser praticamente significativo para sujeitos de transações de direito civil. Se, por exemplo, um indivíduo ou organização for incapaz de cumprir as condições para o pagamento de um empréstimo, o banco provavelmente decidirá vender a propriedade prometida. Mesmo antes de assinar uma transação de empréstimo, uma instituição financeira provavelmente desejará analisar as perspectivas do componente de liquidação do projeto.
Observamos, no entanto, que alguns especialistas consideram ilegal o uso do termo "valor residual" em relação a transações imobiliárias ao interagir com bancos. O fato é que, por padrão, um contrato de hipoteca não implica uma transferência obrigatória do apartamento para a propriedade do banco - é apenas uma medida de segurança para um empréstimo. Enquanto em sua forma pura, o valor da liquidação implica calcular o preço pelo qual o proprietário de um objeto (por exemplo, uma empresa) poderá vender sua propriedade (por exemplo, devido à falência da empresa). Portanto, o uso do termo em questão em relação ao setor imobiliário deve ser usado com cautela.
