Para que as pessoas morem em casas limpas e reformadas, desfrutem de passear pela casa, é necessário manter o funcionamento de todo um sistema de utilidades, organizar o uso da propriedade comum corretamente, cuidar do conforto dos moradores e do paisagismo do pátio. Quem deve fazer isso? Obviamente, os residentes de um prédio de apartamentos (MKD) precisam fazer um trabalho importante para organizar esse órgão, que será do interesse deles cuidar bem da propriedade comum em tempo hábil e manter a limpeza e a ordem na casa. Toda a gama de trabalhos de manutenção doméstica é conhecida como Escritório MKD.
Como exatamente o gerenciamento MKD pode ser implementado?
Sobre quais métodos de gestão da MCD existem atualmente, muitos já ouviram falar. Porém, para entender os detalhes com frequência, o tempo simplesmente não é suficiente, embora esse conhecimento seja muito útil.
No RF LC, os métodos para controlar o MKD são definidos com muita facilidade para compreensão (Parte 2 do Artigo 161). No entanto, nem todos eles são aplicáveis a qualquer casa. Se houver menos de trinta apartamentos no MKD, a legislação habitacional oferece gerenciamento direto como uma maneira de gerenciar o MKD. Nesse caso, os contratos com fornecedores, reparadores, faxineiros e outros trabalhadores são celebrados pelos proprietários dos apartamentos, que responderão às organizações de inspeção e pagarão multas em caso de detecção de problemas na área de segurança contra incêndio, acidentes, coleta prematura de lixo. A gestão, em regra, é realizada por um grupo de inquilinos da iniciativa ou por um representante escolhido gratuitamente. Mas a implementação de atividades para a manutenção e operação do MKD é um grande trabalho; portanto, o gerenciamento direto como forma de gerenciar o MKD é razoável para instalar em pequenas casas. Cada morador tem sua própria visão da imagem de uma casa e entrada ideais; portanto, o número de residentes afeta diretamente a capacidade de alcançar um compromisso e afeta a probabilidade de conflitos e mal-entendidos.
A segunda opção para gerenciar o MKD, indicada no Código de Habitação, é o gerenciamento de um certo tipo de pessoa jurídica. Em particular, essa pessoa pode ser uma parceria de proprietários (HOAs), uma cooperativa de habitação (LCD) ou outra cooperativa de consumo especializada (PC). Com esse método de gerenciamento, os proprietários de apartamentos autorizam uma entidade legal a assinar contratos para reparos de rotina e para todos os aspectos da operação da propriedade da casa, bem como para abastecimento de água, saneamento, aquecimento e outros serviços.
A terceira opção envolve a conclusão de um contrato com uma organização administradora que executará toda a gama de serviços para a MKD e, ao mesmo tempo, será responsável por possíveis violações dos requisitos da legislação russa às autoridades de inspeção.
Quem faz a escolha do método de controle do MCD?
Os proprietários de apartamentos podem não apenas dispor de seus metros quadrados, mas também devem manter a propriedade comum em boas condições. Portanto, o LCD da Federação Russa contém uma diretiva para os proprietários para determinar como sua casa será gerenciada. Antes de escolher o método de gerenciamento do MCD, os proprietários de apartamentos devem estudar suas especificações em detalhes, qual é o mais adequado para a casa, levando em consideração sua idade, condição e outros recursos, além de se correlacionar com a disposição dos proprietários de gerenciar sua própria casa e pagar contas de serviços públicos a tempo.
A escolha final é feita na assembléia geral dos proprietários, que pode ser realizada pessoalmente ou organizada sem a presença pessoal de todos os residentes. Para que a decisão da reunião seja válida, os residentes devem votar a favor, que juntos têm 50 ou mais por cento dos votos. A escolha da maneira de gerenciar o MKD pela assembléia geral deve ser estritamente aceita por cada inquilino no MKD, mesmo que a própria reunião possa ser ignorada. Quando a reunião é realizada à revelia, a participação é considerada a transferência oportuna pelo proprietário da sua decisão por escrito. O resultado dessa reunião de proprietários de apartamentos é registrado no protocolo de seleção do método de gerenciamento do MCD, que é publicado nas entradas de maneira que cada proprietário de apartamento esteja familiarizado com ele. A oferta pública é feita pelo iniciador da reunião dentro de dez dias após a decisão. Da mesma forma, ao organizar uma assembléia geral, é possível alterar a maneira como o MKD é gerenciado.
Todos os itens acima se aplicam a casas que já são habitadas. Mas a situação é diferente com as casas recém-construídas. Muitas vezes acontece que em um prédio novo, nem todos os inquilinos têm direito de propriedade, por exemplo, eles são detentores de ações que sofrem há muito tempo. Devido ao fato de que esses cidadãos, de acordo com a legislação habitacional, não têm o direito de votar na questão de determinar a forma de administração da casa, torna-se impossível escolher uma maneira de administrar essa casa.
O que acontecerá se o método de controle do MCD não for selecionado?
O Código de Habitação limita o período em que os proprietários têm a oportunidade de refletir e organizar o processo de criação de um HOA ou de escolher uma organização de gerenciamento.
Se os residentes não se assustaram com a escolha do método de gerenciamento ou não puderam fazê-lo por razões objetivas, bem como no caso em que a decisão de escolher o método de gerenciamento do MKD ainda não foi implementada, o governo local executa os procedimentos necessários para organizar uma competição para determinar a organização administradora. Aqui, nenhum dos inquilinos tem o direito de recusar, e cada proprietário é obrigado a seguir as disposições do contrato de gestão concluído com a organização administrativa escolhida, independentemente de esse contrato lhe agradar ou não. Mas sempre há uma oportunidade processual para corrigir o estado atual das coisas e realizar uma assembléia geral antes do vencimento do contrato, para discutir a questão de alterar o método de gerenciamento do MKD ou da organização administradora.
O que inclui a manutenção de instalações no MKD?
Todos os serviços e trabalhos relacionados ao conceito de “manutenção de instalações no MKD” são determinados pela legislação habitacional. Esse conceito inclui uma ampla gama de serviços para organizar o fornecimento de água, eletricidade, gás, energia térmica, registro de cidadãos que moram na casa, serviços de contabilidade, operação técnica e manutenção sanitária.
A operação técnica, por sua vez, inclui a manutenção dos sistemas de engenharia do edifício e os trabalhos de reparo. A manutenção sanitária inclui toda a gama de medidas para manter a limpeza e a ordem na casa e no território adjacente, por exemplo, limpeza, desinfecção, desratização, desinfecção.
O que o HOA faz?
Essa maneira de gerenciar o MCD como o HOA aparece onde alguns inquilinos gostariam de controlar os gastos de fundos na manutenção de suas casas. A liderança do HOA não surge do zero, mas é sempre criada pelos residentes mais ativos e interessados. E, embora os cidadãos dessa iniciativa nem sempre tenham pleno conhecimento jurídico e no campo dos serviços públicos, um fator importante no sucesso do trabalho é o desejo de melhorar sua casa. O conselho da HOA deve realizar trabalhos contratuais sobre limpeza, remoção de lixo, manutenção de serviços públicos e outros aspectos da manutenção da casa e do território adjacente. Manter a ordem e seguir os padrões sanitários e de segurança contra incêndio também é uma função importante dos HOAs. O lado financeiro da administração assume a presença de um contador no HOA para acompanhar os fundos que são transferidos pelos inquilinos para pagar pelos serviços públicos, bem como o dinheiro gasto nas necessidades da casa. O HOA de renda adicional pode ser obtido com o arrendamento de qualquer parte da propriedade comum.
Se o proprietário decidir se quer se tornar um membro do HOA ou não, então, por sua vez, o HOA não tem o direito de recusar a admissão em suas fileiras, mesmo que de repente outros membros do HOA se oponham a ele. A falta de vontade de se tornar um membro do HOA às vezes está associada à necessidade de pagar por serviços adicionais - segurança no estacionamento e na varanda, canteiros de flores no quintal, câmeras de vídeo no chão. De fato, para os membros do HOA, o pagamento é obrigatório se o conselho do HOA tiver tomado essa decisão. Uma saída nessa situação pode ser um contrato individual com o HOA, no qual todas as taxas serão aprovadas com antecedência.
Como funciona uma empresa de gestão?
Com a conclusão direta de um acordo entre os proprietários e uma empresa de gestão especializada, espera-se fornecer serviços de manutenção técnica e sanitária em casa, bem como realizar trabalhos de reparo em alto nível, uma vez que especialistas profissionais e experientes que trabalham na empresa de gestão poderão avaliar corretamente a necessidade e a complexidade do trabalho. eles selecionam os materiais certos, convidam os especialistas certos. Se a empresa de gerenciamento trabalha com várias casas, também é possível um custo mais baixo de trabalho e serviços. No entanto, a comunicação com a empresa de administração costuma ser difícil, e mesmo um pequeno incidente como uma lâmpada queimada pode ser inconveniente por vários dias.
Contrato com a empresa de gestão: o que é mais importante?
O passo mais importante no processo de estabelecer uma das maneiras de gerenciar o MKD é o desenvolvimento e a conclusão de um acordo com a empresa de administração. O conteúdo do contrato determinará o relacionamento futuro entre os inquilinos e a empresa de administração, incluindo a possibilidade de rescisão do contrato em caso de desempenho desleal das funções de manutenção da casa. O texto do contrato deve indicar todas as propriedades da casa, os tipos e a frequência dos trabalhos e serviços que a empresa de gestão precisará fazer, o tamanho e o prazo de todos os pagamentos que os proprietários terão que fazer. O contrato também pode prescrever o procedimento para informar os residentes sobre o trabalho realizado. Se isso não for feito, o relatório deverá ser recebido pelos proprietários uma vez por ano.
Por que o conselho da MCD é coletado?
Outra responsabilidade dos inquilinos passa a ser a escolha de um conselho da casa, caso a opção com uma empresa de administração tenha sido escolhida entre as maneiras de gerenciar o MCD. De fato, as principais tarefas do conselho são formular propostas e controlar o trabalho que está sendo realizado. Na reunião dos proprietários, os membros do conselho fazem propostas sobre o que precisa ser reparado, quais trabalhos de manutenção podem ser remarcados para o próximo ano e que exigem medidas urgentes, para quem e com que finalidade é possível arrendar propriedades comuns e outros aspectos da manutenção do MKD e paisagismo. Os objetivos do conselho também incluem o estudo de contratos e acordos que eles propõem celebrar com os proprietários, a fim de proteger os direitos e interesses dos moradores da casa. Com base nos resultados da revisão, o conselho faz suas conclusões e recomendações em todos os documentos. Podemos dizer que o Conselho MKD organiza a discussão de questões importantes nas reuniões dos proprietários, interage com a organização administradora e monitora a implementação dos termos do contrato de gestão.
Prós e contras de diferentes formas de gerenciamento do MCD
Se fizermos uma descrição comparativa dos métodos de controle do MCD, podemos tirar as seguintes conclusões. A diferença fundamental é que o gerenciamento direto envolve a solução de todos os problemas dos moradores da casa. Enquanto duas outras maneiras de gerenciar o MKD permitem transferir o ônus da responsabilidade sobre os ombros do chefe do HOA ou da liderança da organização de gerenciamento. Por outro lado, com gerenciamento independente, é possível operar com dinheiro mais móvel e ajustar de forma flexível a escolha de trabalho e serviços à situação atual. Os residentes que gerenciam diretamente a casa podem até reduzir significativamente seus custos de reparo e manutenção, selecionando empreiteiros de acordo com seus desejos pelo custo do trabalho e dos serviços.
Ao mesmo tempo, uma característica distintiva do contrato com a empresa de gestão será o recebimento de serviços profissionais de acordo com os requisitos da lei. Ao gerenciar inquilinos ou na forma de um HOA, as pessoas com educação e habilidades especiais nem sempre participam da organização da manutenção da casa, portanto, custos adicionais para o treinamento de pessoal no campo da habitação e serviços e legislação comunais podem ser necessários. Além disso, as organizações de gerenciamento, como regra, têm equipamentos especializados disponíveis que lhes permitem fornecer muitos serviços em um nível superior. Em geral, todos os métodos de gerenciamento do MCD têm suas próprias nuances que devem ser levadas em consideração ao fazer uma escolha.
